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      • 2010年買房的6個絕佳時機
      • 資訊類型:政策法規  /  更新時間:2010-03-01  /  瀏覽:4584 次  /  

      目前又到了所謂的政策調控的時期,很多市民"滿懷希望地"等待政府"打壓房價"在持幣待購,而更多的市民卻依然無比的矛盾:買吧,眼前價格這么高,又怕買了以后在國家調控下房價跌了白白損失血汗錢;不買吧,又怕漲了更買不起。如此種種,很多人白白錯過了一次又一次的購房良機,只留下無窮的"悔恨"。那么,究竟如何才能把握機會了?筆者認為:首先老百姓一定要轉變一個買房理念,那就是,不要指望買一套房就能住一輩子,而是要做好自住和投資的準備,隨時根據政策進行適時調整,耐心等候各種政策機會,漲了就賣,跌了就再買回,最多只做5-8年的準備。只有這樣,才能真正買得起房。五年來樓市漲跌的真實數據告訴我們:中國樓市只是一個政策市,一個"偽"市場化的產物,中國樓市最適合的操作手段是"波段操作"、"高拋低吸"。

        很多善良的老百姓一直以來買的房子都是用來自住的,所以即使漲得再多,也只是紙上富貴,毫無意義。那些辛辛苦苦任勞任怨勤勤懇懇上班的老百姓即使再辛苦工作,其收入也趕不上房子的上漲速度。有的人好不容易攢到錢了,但房價又上漲了還是買不起。根本的原因是,中國目前的政策導向本質是:房子并不是用來住的,而是鼓勵人們用來"炒"的,房價有沒有泡沫的爭論已經毫無疑義,最重要的根本現實是市場"不差錢",過度地唱空說什么要崩盤和唱多要大漲都是十分弱智和對國家對廣大老百姓不負責任的行為,對買房人來說,如何踏準節拍才是正道。

        當我們明白了這個非常簡單的道理后,如何跟上節拍,讓自己的財富在房地產市場中復利增長就是一個很現實的問題。

        具體到2010年,如何把握買賣機會呢?在國家經濟長期繼續向好,GDP持續保持穩定增長(據說2010年要在9%以上),貨幣政策繼續寬松,信貸政策只是微調的現狀與大背景下,鄒濤REITS經過綜合分析后認為,2010中國房地產市場存在較多變數,但會有很多可操作的機會。具體來說,2010可能會有以下6種可能的新情況出現,帶來可能的6個入市買房的時機。每一種新情況出現期間房價都會有一些震蕩,都是絕佳的入市"波段操作"的入場機會,廣大市民可以好好把握,密切留意,在別人恐慌的時候不妨貪婪一次,讓自己不再錯失良機。

        第一個絕佳買房機會與信號:2010年二套房貸政策必定還要進一步緊縮。一旦國家要求這個政策在各大銀行落到實處執行,必然會導致投機和投資需求萎縮,因為投資者無法輕易獲得貸款首付大大提高,投機成本增加而獲利減少,會帶來新房二手房的貸款申請困難,二手房的轉手較難(接盤難度加大)。

        具體買入時機與實戰操作:筆者建議大家要密切關注人民銀行等機構發布的新聞消息,一般來說,因為手眼通天的人物比較多,這些信息一旦要確定公布,必定會先有人先知先覺提前知道,然后在市場上具體反應出來,價格會隨之松動,這時會讓一些不明真相的群體觀望。此時市民可在消息公布后的1個月內入場選擇性購買。

       

       

        第二個絕佳買房機會與信號:物業稅2010年可能會出臺。但筆者反復分析的結論是:物業稅首先會針對大戶型,高檔豪宅、別墅,極有可能在部分房價漲幅比較大城市如深圳、上海、北京等地試點(目前深圳是在空轉)。對普通住宅暫時不會征收物業稅。

        具體買入時機與實戰操作:筆者建議大家要密切留意國家稅務部門等權威機構發布的新聞消息,一般來說,這項政策雖然對普通住宅來說沒有實際抑制效果,但在公布前必定會先行一步在市場上具體反應,從而帶來至少1-2個月的"恐慌",這種"恐慌"心理會在一定時間內持續放大。在手上有很多房子的投資和投機者以及手上有多套房子的普通老百姓開始恐慌的時候,市場上的拋盤會非常多,價格會隨之松動。沒房的老百姓不妨貪婪一下,此時市民可入場選擇性大膽壓價買入。

        第三個絕佳買房機會與信號:2010年針對外資購房可能會重新緊縮。外資在中國房地產市場一直興風作浪。以深圳為例,根據筆者的實際調查,很多樓盤多年前就有境外人士包括香港同胞大批"潛伏",最要緊的是,他們絕對"不差錢"。境外資金購房如要按揭貸款需要多一套公證的手續,因此很多境外人士買房都不在銀行貸款,而是一次性付全款。自2008年國家對房地產實施優惠政策后,針對外資購房的政策限制已經比較松了。

        具體買入時機與實戰操作:筆者建議大家要密切留意國家相關部門發布的針對境外人士買房的新聞消息,一般來說,這些信息在公布前后的1-2個月內,境外人士購買新房的比例會降到最低。同時一定會有一些持有物業的境外人士在三級市場拋售手中籌碼。市場上境外人士的拋盤多起來,價格會隨之松動。沒房的老百姓不妨貪婪一下,在這時市民可入場選擇性大膽壓價買入。

        第四個絕佳買房機會與信號:轉售二手房的個人所得稅會從嚴征收(目前大部分是陰陽合同,按房產登記價過戶,實際上國家是收不到任何個人所得稅和營業稅的)。甚至可能是由相關部門制訂一個市場標準來執行,這樣就不會再出現一套市場成交價100萬元的房子只按原房產證登記的10萬元過戶收取稅費了,從而增加了投機買賣的成本。

        具體買入時機與實戰操作:筆者建議大家要密切留意國家和地方稅務部門發布的新聞消息,一般來說,一旦確定,在這些信息在公布前后的1-2個月內,一定會有大批手上持有物業的機構和個人在三級市場上瘋狂拋售手中籌碼,價格會隨之松動。沒房的老百姓不妨貪婪一下,在這時市民可入場選擇性大膽壓價買入。今年年前營業稅優惠取消時,大量買賣者在房產登記中心排長龍過戶的現象就是很好的"詮釋"。

      第五個絕佳買房機會與信號:2010年保障房政策會動真格落實。筆者認為,這樣將解決一批中低收入者的住房問題,減少商品房市場的部分需求。

        具體買入時機與實戰操作:筆者建議大家要密切留意地方政府公布的關于政策保障房的建設進展與具體數量信息,根據具體套數來進行分析。實戰來看,一旦某批政策保障房上市,其附近的商品房樓盤就會少一部分目標購買群體,這個地區的商品房新盤價格就會有一些松動。在這時市民可入場選擇性購買。

        第六個絕佳買房機會與信號:2010年國家的政策是會重點支持增加普通商品住房的有效供給。主要是大量增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應,提高土地供應和使用效率。

        具體買入時機與實戰操作:筆者建議大家要密切留意地方政府公布的中低價位、中小套型普通商品住房的總套數及開工與完工時間。實戰來看,如果某一區域政府公布的規劃要建大批中小套型普通商品住房,勢必帶來該類戶型的價格競爭,此時市民可多方選擇性買入。

        筆者想反復強調的是:如何踏準節拍才是正道,房價有沒有泡沫的爭論已經毫無疑義,最重要的根本現實是市場"不差錢"。2010年的樓市會很"熱鬧"。2010年的房價走勢將是一個"震蕩"行情,隨著某項具體政策出臺的"震蕩"行情。一個政策出臺,會影響一段時間,此后又會被消化,等下一個政策細節出臺,又會震蕩一下......

        筆者分析認為:2010年上述6種情況的任何一種出現,對沒買房的普通自住購房者來說都是一個絕對的利好消息,都是一個絕佳的入市機會,都意味著有更多選擇機會,不用再擔心預期的房荒、快速上漲等現象。而對于欲新入市的以買房抵抗通貨膨脹的投資需求的市民來說,筆者建議采用波段操作,在每次市場恐慌的時候低價買入,一旦有10%以上的利潤就盡快出手,同時一定要吸取2007年的教訓,安排好資金計劃,防止深度套牢,最壞要做好3-5年的長期持有再出貨的計劃與思想準備。


       

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